Se comparado com outros investimentos, não é um bom negócio, mas há algumas opções
Carin Homonnay Petti, especial para o iG 19/01/2011 05:52
Preços em alta deixam imóveis como opção menos atrativa para investimento
Investir na compra de imóveis pode não ser bom negócio no momento. A avaliação é compartilhada pelos especialistas Ricardo Almeida, professor de finanças do Insper, e Keyler Carvalho Rocha, professor do Laboratório de Finanças da FIA (Fundação Instituto de Administração). Vários fatores pesam contra a opção. Em primeiro lugar, os preços estão salgados – resultado da alta demanda, causada pela estabilidade econômica, farta oferta de crédito, juros mais baixos e prazos maiores para pagamento. Tanto é assim que, em casos extremos, como o do Rio de Janeiro, os preços dos imóveis aumentaram em cerca de 55% em 2010, segundo estimativas do Secovi Rio (Sindicato da Habitação). Mas nada garante que, para alegria dos investidores, as altas continuem com o mesmo vigor. “O mercado imobiliário é cíclico e em algum momento os preços devem deixar de subir”, afirma Carvalho Rocha.
Já Almeida não acredita em desaquecimento significativo do mercado, pois, no seu entender, ainda há “grande demanda reprimida pela casa própria”. Ainda assim, ele aponta desvantagens do investimento: risco de depreciação do imóvel e gastos com manutenção. Encarecem também a operação despesas de cerca de 5% do valor do bem na ocasião da compra, referentes ao pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), verificação da documentação e registro em cartório. Na hora da venda, há também gastos em torno de 5% com o pagamento da comissão de corretagem.
Outro inconveniente está na dificuldade em diversificar os investimentos - prática saudável para redução de riscos. Afinal, é bem mais difícil comprar diferentes propriedades do que optar por diversas aplicações no mercado financeiro. Por isso, para quem quer investir em imóveis, o professor do Insper recomenda fundos imobiliários (clique aqui para conhecer os fundos com cotas na Bovespa), com cotas negociadas na bolsa e adquiridas por intermédio de uma corretora. “Eles têm a vantagem do portfólio diversificado e da gestão a cargo de especialistas”, afirma.
Almeida e Rocha também ressaltam que o imposto de renda sobre os ganhos do aluguel costuma ser maior que o das aplicações financeiras. Como no primeiro caso vale a tabela de imposto de renda para pessoa física, grande parte dos investidores acaba sujeita à alíquota máxima, de 27,5%. Para comparar, nos fundos de renda fixa o imposto cai para 15% para aplicações com período superior a dois anos.
Retorno
No caso do aluguel, o retorno bruto sobre o valor do imóvel varia bastante: geralmente de 0,5% a 1% ao mês, segundo José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo). Já os fundos de renda fixa rendem algo em torno de 0,6% ao mês.
Ao fazer as contas, é também preciso considerar que os imóveis para aluguel ficam sem rendimento nos períodos entre os contratos de locação. Além disso, como é de praxe, os ganhos do primeiro aluguel são destinados à imobiliária responsável pela transação.
Aposentadoria
Ainda assim, muita gente aposta na compra de imóveis para, com o dinheiro do aluguel, complementar a aposentadoria. No caso, o presidente do Creci -SP recomenda a compra de imóveis menores, geralmente com maior procura e mais rentáveis. Propriedades mais baratas também favorecem a diversificação do investimento para redução de riscos. “É melhor comprar quatro quitinetes do que dois apartamentos de um quarto ou um de três quartos”, exemplifica.
Na avaliação dele, a compra de imóveis comerciais só é recomendada para especialistas no mercado, porque, embora tenha maior potencial de retorno, embutem maiores riscos.
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FONTE: IG ECONOMIA - FINANÇAS
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