Bolha imobiliária: debates esquentam em meio a negativas de risco
Instituições negam possibilidade, mas número de publicações na web sobre o tema dispara
Imóveis em São Paulo: desaceleração nos preços após alta
expressiva alimenta dúvidas
Em 12 de setembro, o superintendente de Relações com Investidores
do Itaú Unibanco, Geraldo Soares, causou alguma surpresa ao afirmar durante um
evento em São Paulo (SP), sem que ninguém lhe perguntassse, que
não acreditava na existência de uma bolha imobilária no Brasil .
Quatro dias depois, depois, o economista-chefe do Santander, Maurício Molan,
discursava no mesmo tom no Encontro Brasileiro de Corretores de Imóveis, em Foz
do Iguaçu (PR). E dois dias depois, a consultoria Bain & Capital divulgou um
estudo descartando existirem “evidências de bolha
imobiliária ” no Brasil.As negativas podem ter sido motivadas, pelo menos em parte, pelas declarações do profeta da crise das hipotecas nos Estados Unidos, Robert Shiller. Numa convenção da BM&F Bovespa em Campos do Jordão (SP), em 31 de agosto, o economista da Universidade de Yale disse suspeitar que há uma bolha no Brasil.
Mas Gustavo Franco, estrategista-chefe da Rio Bravo Investimentos e
ex-presidente do Banco Central, falou antes de Shiller no evento, e terminou sua
apresentação com a pergunta "bolha no mercado imobiliário brasileiro". E, um mês
antes de Soares, do Itaú Unibanco, fazer a negativa em público, o braço de
atacado do conglomerado financeiro adiantou a interpretação num relatório para
investidores de fundos imobiliários.
Gigantes como Santander, Itaú, Rio Bravo e Bain & Company não
estão sozinhos. O tema também está no radar do Banco Central brasileiro, que em
abril deste ano lançou o Índice de Valores de Garantias de Imóveis Residenciais
(IVG-R), para acompanhar a variação dos preços os imóveis em 11 regiões
metropolitanas do País.
"Não houve bolha. Nada disso aconteceu. Os ativos continuam
valorizando-se. Houve um reequilíbrio”, disse à época o diretor de fiscalização
do BC, Anthero Moraes Meirelles.
Pouco convincente
Mas o rechaço à aplicação da metáfora da bolha ao mercado
imobiliário brasileiro tem sido, no mínimo, insuficiente para convencer
internautas.
As pesquisas sobre o termo no Google estão em alta. Em setembro,
pouco depois da entrevista de Shiller, atingiram a maior frequência desde 2008,
quando a crise americana já tomava proporções calamitosas. O Google não fornece
números absolutos.
Posts em blogs dedicados ao tema se tornaram bem mais comuns – precisamente,
18,8 vezes mais, de acordo com a E.LIFE Inteligência de Mercado e Gestão do
Relacionamento em Redes Sociais. Entre janeiro e setembro de 2013, houve 340
publicações sobre bolha imobiliária em blogs brasileiros – foram 18 no mesmo
período de 2012 e 5, em 2011. Das publicações registradas neste ano, 69%
aconteceram até julho – ou seja, antes de Shiller turbinar as discussões por
aqui.“O número de acessos tem crescido a uma taxa média de 2% a 5% ao mês. Neste ano, a curva de audiência tem crescido acima de 5% ao mês, com um acesso próximo de 7 mil diários”, diz o responsável pelo site www.bolhaimobiliaria.com – que prefere não se identificar. “Você imagina como é expor um assunto tão polêmico como este", argumenta o autor anônimo.
Combustíveis
Bernardes, do Secovi-SP: flutuação, não
bolha
Um dos principais combustíveis que têm alimentado o debate sobre a
existência ou não de uma bolha imobiliária brasileira está na dinâmica dos
preços dos imóveis, que repetiu em menor escala o que ocorreu nos Estados
Unidos, onde o termo foi cunhado: disparada seguida de arrefecimento – inchaço
seguido de estouro, para quem prefere a metáfora, alta seguida de reequilíbrio,
para quem não gosta dela.
Depois de atingir um pico de 25,6% ao ano em outubro de 2009, o
IVG-R do Banco Central caiu para 9% ao ano, o menor valor desde agosto de 2005 –
antes, por tanto, do boom no mercado imobiliário. Ou seja, os preços continuam
subindo, mas em ritmo bem mais lento.
Em Brasília – que tem o segundo metro quadrado mais caro do País –, houve
queda, de acordo com o presidente do Secovi-DF, Carlos Hiram Bentes David. Mas o
resultado, avalia ele, é tranquilizador.“Nós tivemos nos últimos 11 meses uma queda no valor dos preços do imóveis, mas branda. Nada que chegasse a 1 ponto percentual. E nos últimos três meses, estabilizou”, avalia David.
Vice-presidente do Secovi do Rio de Janeiro – onde está o m² mais caro do Brasil e onde Shiller imagina que a bolha possa estourar –, diz estar revisando para cima suas previsões, após apostar numa estagnação do mercado neste ano.
“A gente enxergava 2013 como ano de ajuste e acomodação, mas eu estou sentindo nos últiimos 30, 70 dias uma aquecida”, afirma Schneider. “Eu acho que vai dar uns 10% a 15% [ de alta ]”, diz ele.
Em São Paulo, Claudio Bernades – do Secovi-SP – afirma não existirem indícios de que os preços venham a “subir muito” em 2013, e considera que que há possibilidade haver uma “flutuação de preço” para baixo decorrente da entrega de unidades que já estavam em produção antes do desaquecimento do mercado imobiliário.
Os três representantes do Secovi, porém, também consideram que o cenário não autoriza o termo bolha imobiliária.
“Pode existir uma flutulação de preço em função de questões sazonais, mas não é uma bolha que vai estourar”, afirma Bernardes, que reconhece um possível efeito negativo das discussões sobre o mercado. "Pode ser que tenha causado algum impacto, mas não é perceptível porque a fundamentação das pessoas que afirmam que tem bolha é muito fraca para [convencer] as pessoas a largarem de investir em uma opção boa só porque alguém falou sem nenhum fundamento."
Leia também: Como se forma uma bolha imobiliária
Falta de informações
Mas para analistas, há também falta de cuidado em negar em tom incisivo a existência de uma bolha. As informações disponíveis podem indicar que não – o crédito imobiliário no Brasil equivale a cerca de 7,5% no Produto Interno Bruto (PIB) ante mais de 50% nos EUA pré-estouro da bolha, as cotas de financiamento (razão entre o valor financiado e o valor total do imóvel) estão por volta de 60%, ante os 120% americanos, e os bancos são muito mais restritivos na concessão de empréstimo – mas são insuficientes para provar que não.
Esta aí o aditivo necessário para que as discussões se aqueçam.
“Acho irresponsável o discurso de que há uma bolha, assim como a
afirmação ao contrário. A análise deve ser técnica, mas não há dados no País que
confirmem uma coisa ou outra”, diz Eduardo Zylberstajn, economista e coordenador
do índice FipeZap.
Doutor em economia e professor adjunto da Universidade Federal do
Rio Grande do Sul (UFRGS), Marcelo Milan também não crê na existência de uma
bolha, e lembra que no Brasil os financiamentos imobiliários não foram usados
para alimentar uma “farra especulativa” à americana. Estamos livres?
“Não acredito que exista uma bolha imobiliária no Brasil. Uma bolha
nada mais é que um crescimento insustentável dos preços comparado com a norma
histórica – sem dados, não é possível estabelecer uma norma para comparação”,
diz o professor.
FONTE: IG ECONOMIA
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